אספקטים כלכליים בבניין ה

אספקטים כלכליים בבניין ה"ירוק" ביותר בישראל

בית הספר ללימודי הסביבה על שם דיים פורטר בקמפוס אוניברסיטת תל-אביב עשוי להיות פרויקט פורץ-דרך בתחום "הבנייה הירוקה" בישראל

אלדד קצביץ'
הקדמה
מאמר זה נועד לסקור אספקטים כלכליים בפרויקט בית הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר באוניברסיטת ת"א. פרויקט ייחודי זה, המוקם בימים אלו בזכות תרומתה הנדיבה של דיים שירלי פורטר והעתיד לשמש משכן לבית הספר ללימודי הסביבה באוניברסיטת ת"א, מהווה דוגמה ל"פרויקט ירוק" פורץ דרך.  
בניגוד לפרויקטים רבים, המוקמים בישראל והמשלבים אלמנטים "ירוקים", פרויקט זה כולל תפיסה של "בנייה ירוקה" עם מחויבות מלאה. אחד היעדים המרכזיים של הפרויקט, למן השלבים הראשונים שלו, הוא לקבל הסמכה של התקן האמריקאי ל"בנייה ירוקה" (LEED) לפי הציון האפשרי הגבוה ביותר - ציון פלטיניום. לצורך כך הושקעו בו משאבים רבים. 
בשנים האחרונות צובר תחום "הבנייה הירוקה" בישראל תאוצה ומהווה מוקד לתשומת לבם של ציבור המהנדסים ומנהלי פרויקטים. לכן חשוב לבחון "מקרי קיצון", כדוגמת פרויקט זה, בכדי להפיץ את הידע שנצבר בתחום בקרב הציבור המקצועי.  
 
כללי
יש יזמים רבים שנושא איכות הסביבה יקר ללבם ולא פחות מהם יש גם יזמים שמבינים את המשמעות השיווקית של "הבנייה הירוקה". עקב כך, בשנים האחרונות אנו נחשפים ליותר ויותר פרויקטים בישראל המשלבים אלמנטים "ירוקים". שלב נוסף בתהליך ההטמעה של "הבנייה הירוקה" בישראל הוא יזמים שמסמיכים את הפרויקטים בהתנדבות לפי אחד התקנים המקובלים: תקן ישראלי (ת"י 5281), תקן אמריקאי (LEED) או תקן בריטי (BREEAM). 
דוגמאות ליזמים מן הסוג הזה הם "בנק דיסקונט", שמסמיך את כל הסניפים החדשים לפי התקן הישראלי וחברת "אינטל", שקיבלה לאחרונה הסמכת GOLD לפי תקן LEED למרכז הפיתוח החדש שלה שהוקם בחיפה. 
אוניברסיטת ת"א - יזמית פרויקט בית הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר - הגדירה את השגת הדירוג הגבוה ביותר האפשרי (פלטיניום) לפי התקן האמריקאי LEED כאחד היעדים המהותיים של הפרויקט. 
אם נתבונן בהסמכה "לבנייה ירוקה" בראייה רחבה של דיסציפלינת ניהול פרויקטים, אפשר להגדיר זאת כמימד רביעי לניהול הפרויקטים בהנדסה אזרחית. עד כה מנהל הפרויקט היה אחראי על שלושה מימדים בפרויקט והצלחתו נבחנה לאור העמידה בהם: איכות, לוח זמנים ותקציב. אפשר היה לנתח את ההבדל בין היזמים ובין הפרויקטים השונים בדגש שניתן לכל אחד מן המימדים האלה וביחסי הגומלין ביניהם. 
ב"פרויקטים ירוקים", כדוגמת בית הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר, כללי המשחק השתנו -מנהל הפרויקט מחויב ליעד נוסף, שווה ערך מבחינת מעמדו ליעדים האחרים: הסמכת הפרויקט לפי "תקן ירוק" בציון שנקבע מראש בידי היזם. ליעד "הבנייה הירוקה" יש כמובן אינטרקציה דו-סיטרית עם היעדים האחרים - הוא משפיע עליהם ומושפע מהם. 
מבחינת מנהל הפרויקט מטעם הלקוח יש ליעד החדש השלכות משמעותיות לכל אורך הפרויקט:
א. התקשרות עם יועצים. מצד אחד, נדרש מספר רב יותר של יועצים מקצועיים ביחס למקובל בפרויקטים הסטנדרטיים, כמו לדוגמה יועץ ל"בנייה ירוקה" שמהווה את הגורם המקצועי המוביל של הנושא עד קבלת ההסמכה; או מתכננים, כגון מתכנן תאורה טבעית, מתכנן בידוד תרמי ומבצע אנליזות CFD. ומצד אחר, היועצים ה"רגילים" נדרשים לתכולת עבודה רבה יותר: התכנון והביצוע צריכים לעמוד גם בדרישות "התקנים הירוקים", היועצים נדרשים לכתוב דו"חות ולהכין תכניות באנגלית וגם לבצע סימולציות ממוחשבות שיוכיחו מראש את תקפות הפתרון (כמו לדוגמה אנליזות אקוסטיות, אנליזות תאורה וכדומה). לנושא זה יש כמובן השפעה על תקציב התכנון והפיקוח ועל מסמכי ההתקשרות עם היועצים. 
ב. תכנון ראשוני. כבר בשלב התכנון הראשוני נדרש מנהל הפרויקט מטעם היזם לגבש המלצות שיעזרו ליזם להחליט על התקן שאליו יוגש הפרויקט להסמכה (תקן ישראלי, אמריקאי או אנגלי). לאחר מכן עליו להגיע להחלטה בנוגע לקביעת יעד ההסמכה, היות שלנושא זה יש השלכות משמעותיות על כל היבטי הפרויקט. 
ג. תכנון מפורט. מנהל הפרויקט מטעם היזם נדרש לוודא במהלך התכנון המפורט, כי יעד ההסמכה נשמר לאורך כל הדרך. אם נוצרת בעיה עליו לוודא שיימצא פתרון באמצעות נקודות חלופיות. נושא זה אפשרי, היות שכל התקנים המקובלים בנויים על שיטה של צבירת נקודות - כך שאם אבדה נקודה אפשר במקומה להשלים נקודות אחרות.
ד. התקשרויות עם קבלנים. בעת מילוי מסמכי המכרז על הקבלנים להבין מה מצופה מהם בנושא "הבנייה הירוקה". ניהול "אתר ירוק" דורש מן הקבלן תוספת מסוימת של תשומות, כמו התארגנות האתר (גדר האתר, תעלת ניקוז, הפחתת אבק, ניהול הפסולת, מחזור אלמנטים וכדומה), וגם מגביל את בחירת חומרי הגלם והספקים לרשימה מצומצמת, למשל לפי קריטריונים של מרחק גיאוגרפי, או הסמכות של התקנים.  
ה. ביצוע הפרויקט. יש להקפיד שהביצוע תואם את התכנון לאורך כל הדרך, החל מהתכנון לייצור, דרך בחירת החומרים, ועד למילוי פרוטוקולי המסירות. נושא זה דורש עבודה מסודרת של תיעוד הפעולות שבוצעו בפועל על מנת להיות מסוגלים להוכיח בסוף התהליך, כי כל הפעולות הנדרשות אכן בוצעו. 
ו. מסירת הפרויקט. אחד מתנאי היסוד של התקן האמריקאי LEED הוא לבצע פרוטוקולי מסירה והרצות שיטתיות מול גורם חיצוני (רצוי צוות התחזוקה של היזם). יש לכך השלכה על התארגנות היזם. 
ז. לאחר סיום הפרויקט, קבלתו והסמכתו, היזם נדרש למדוד ולהוכיח באופן תדיר שביצועי הפרויקט בפועל עולים בקנה אחד עם התכנון ולדווח על כך לנציגי התקן. 
 
תיאור הפרויקט
פרויקט בית-הספר ללימודי הסביבה מוקם בזכות תרומתה הנדיבה דיים של שירלי פורטר. עיריית ת"א ואוניברסיטת ת"א מממנות את פיתוח טיילת המדע, המקשרת בין הפרויקט ובין תחנת הרכבת האוניברסיטה בצפון תל-אביב. סך עלות הקמת הבניין והפיתוח הצמוד היא 34.5 מיליון ₪. את התורמת ואת בית-הספר מייצג צוות התכנון בראשות האדריכל ד"ר אריה נשר, שמלווה את התכנון מטעם בית הספר מתחילתו. מהנדס ליאור עיני מנהל את הפרויקט בכישרון רב, מטעם חברת "ברן הנדסה".  
הוחלט להקים את המבנה במיקום בעל אופי דרמטי: על גבי גבעת כורכר הנראית באופן דומיננטי מנתיבי איילון. ממזרח ומדרום נראה נוף פתוח למטרופולין ת"א-רמת גן מעל נתיבי איילון. מצפון הגנים הזואולוגיים וממערב רחוב ג‘ורג‘ וייז. המבנה נמצא על ציר תנועה ראשי שמוביל מתחנת הרכבת ומסוף האוטובוסים אל האוניברסיטה וגם מצד זה הוא גלוי לעיני הרבים.
להלן תיאור הפרויקט, לפי התחומים השונים, בדגש על האלמנטים "הירוקים" הכלולים בו ועל תפקידו של מנהל הפרויקט מטעם היזם.
 
הסכמה האדריכלית
בית הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר מתוכנן בידי צוות האדריכלים המורכב משלושה משרדי אדריכלים שהתאחדו לצורך הפרויקט: "אקסלרוד גרובמן אדריכלים" (ד"ר יאשה גרובמן), "גיאוטקטורה" (ד"ר יוסי קורי), "חן אדריכלים" (אדריכל ניר חן).  
בפרויקט "ירוק" האדריכל אחראי באופן ישיר על 14 נקודות מתוך סך נקודות ה-LEED, שמרביתן קשורות לנושא קביעת חומרי הגמר. זהו נתח משמעותי, אולם למעשה הסכמה האדריכלית משפיעה על נקודות רבות אחרות ובאופן המשמעותי ביותר. אני מבקש להדגים נקודה מרכזית זו באמצעות התייחסות לנושא הסכמה האדריכלית והעמדה בפרויקט בית ספר ללימודי הסביבה: המיקום הייחודי של האתר יוצר יחס אמביוולנטי לחזית הדרומית. מצד אחד, זו חזית המאפשרת נוף אורבני ייחודי, ומצד אחר, חזית זו יוצרת אתגר מבחינת הצורך לבודד רעש וזיהום מאיילון וגם להתמודד עם קרינת השמש. 
בספטמבר 2008 נערכה תחרות אדריכלים לתכנון המבנה. בתחרות השתתפו שבע קבוצות של אדריכלים, מהטובות ביותר בישראל. מעניין להתבונן באופן שבו האדריכלים השונים התמודדו עם סוגיה זו, כדי להבין את חשיבות הפתרון האדריכלי והשפעתו על נושא "הבנייה הירוקה". חמש מקבוצות האדריכלים שהתמודדו בתחרות הציגו חתך מהסוג הזה: 
 
החתך כולל פונקציות שונות, כמו כיתות ומשרדים, בחזית הצפונית והדרומית, וחצר סגורה בתווך. אחד היתרונות של חתך כזה שהוא מאפשר ראיית נוף משמעותי דרומה לכמה חללים חשובים במבנה. החיסרון המשמעותי של החתך נמצא בעובדה שפונקציות מהותיות נמצאות בחזית הדרומית וחשופות לזיהום אוויר מנתיבי איילון, לרעש ולחום.
 
שתיים מן הקבוצות הציגו חתך מהסוג הזה (אחת מהן היא הקבוצה הזוכה): 
 
החתך ממקם את כל הפונקציות המהותיות בצד הצפוני של המבנה, בצד הדרומי יש אלמנט חציצה ובין השניים מוקם אטריום לכל גובה הבניין. אחד היתרונות של חתך זה הוא, שהאלמנט החוצץ מונע מן הרעש ומן הזיהום לחדור אל הבניין, ופונקציות שדורשות שקט ואיכות אוויר נמצאות באיזור השקט והנקי. פתרון זה פותר גם את בעיית הנוף בכך, שהוא מאפשר מבט אל הנוף דרך האטריום.
 
לטענתי, מנקודת מבטו של היזם אפשר להפוך את הפתרון השני ל"ירוק" באופן אפקטיבי וזול יותר, משום שהסכמה האדריכלית וההעמדה הבסיסית של המבנה התייחסו והתמודדו עם תנאי האתר באופן אופטימלי.
המופע הצורני הדינאמי של הבניין נוצר, לדברי צוות האדריכלים שזכה בתחרות לתכנון הבניין, באמצעות מתח בין שני אלמנטים צורניים בעלי אופי ייחודי - קיר אקולוגי בחזית הבניין המתוכנן כסבכת מתכת אוורירית והמסה העיקרית של הפונקציות במבנה המתוכננת כגוף אטום ה"מרחף" מעל קומת הקרקע. בין שני גופים אלו נוצר אטריום המהווה חלל תנועה, מפגש ופעילות ציבורית. חלל זה בנוסף למקומות מפגש אחרים בבנין תוכנן מתוך ההכרה שחללים ציבוריים במבנה אקדמיה תורמים לאינטראקציה ופיתוח רעיונות באווירה שאינה פורמלית.
חשוב לציין, שזהו פרויקט ייחודי בשני מובנים: קבוצה איכותית מאוד של אדריכלים התמודדה על תכנונו והוגדר בפרוגרמה באופן חד-משמעי כשאחת המטרות המרכזיות של הבניין היא לעמוד בסטנדרט גבוה של "בנייה ירוקה". זה, כמובן, אינו המצב האופייני בפרויקטים האחרים. תפקידו של מנהל הפרויקט מטעם היזם בשלב זה הוא קריטי. בשלבים המוקדמים של הפרויקט, כשהיזם נמצא לבדו עם האדריכל וכשנקבעות ההחלטות המשמעותיות ביותר בפרויקט, תפקידו של מנהל הפרויקט לתת ליזם את הכלים לשפוט את הסכמה האדריכלית הבסיסית גם מהפריזמה של "הבנייה הירוקה".
 
אוורור פסיבי
תכנון של "מבנה ירוק" מתחיל בבחינת האסטרטגיה הפסיבית בכל תחום ורק בשלב השני דן במערכות האקטיביות. הסיבה לכך היא, שבדרך כלל ההשקעה הראשונית הנדרשת לאסטרטגיות הפסיביות נמוכה יותר מזו הנדרשת למימוש האסטרטגיות האקטיביות. 
אחד הנושאים המהותיים ביותר לחיסכון באנרגיה הוא נושא האוורור הפסיבי, שתפקידו לצמצם את אחד הצרכנים המשמעותיים ביותר באנרגיה של המבנה - מערכת מיזוג האוויר. תחום זה הוא בינתחומי: אדריכלים מתכננים את הבניין, את הפנייה, את הגובה, את הפתחים ואת מעברי האוויר. כדי לבדוק שהתכנון תקף מקובל לבצע הרצה בתוכנת (CFD (Computerized Flow Dynamics.
מדובר בבנייה של דגם ממוחשב תלת-מימדי הכולל את ההגדרות הפיסיות של המעטפת, הצללות, תנאי חוץ וסימון מקורות חום פנימיים, המבצע רישות של המודל ומחשב מה צפוי להתרחש בכל משבצת עקב תנאי מזג אוויר שונים ופעילות אנושית. ההרצה מאפשרת לצפות מראש את מהירות האוויר, הטמפרטורה והלחות בכל נקודה במבנה בעונות השנה השונות. בשלב זה גם יועץ המיזוג מצטרף לדו-שיח, היות שהמערכת הפסיבית עובדת בשילוב עם מערכת המיזוג ובתיאומה.  
להלן תיאור מערכת האוורור הפסיבית שהוחלט לבצע במבנה בית הספר ללימודי הסביבה.
כניסת אוויר. כניסת האוויר תבוצע מקומת הקרקע מצפון וממערב. לצורך כך נפתחו בשתי החזיתות חלונות עם מנועים חשמליים שיאפשרו שליטה בכמות ובעיתוי כניסת האוויר לבניין.
יציאת האוויר. לאחר התלבטויות רבות בקרב צוות האדריכלים הוחלט למקם על הגג עשר ארובות זהות בגובה 5 מטרים, בקוטר 50 ס"מ, צבועות בצבע שחור כדי לגרום להפרש טמפרטורה גדול ככל האפשר בין האוויר הנכנס לאוויר היוצא ובאמצעות כך לגרום לזרימת אוויר דרך החלל.
זרימת האוויר. זרימת האוויר תבוצע בחלל האטריום, דרך פתחים בתקרה עד לארובות. המערכת תופעל באופן אוטומטי, כשהתנאים מחוץ למבנה יאפשרו זאת.  זרימת האוויר בחללים הפרטיים תבוצע באופן ידני על-ידי המשתמשים במשרדים ובכיתות על-פי הנוחות התרמית שהם יחושו.
הערכות הצוות הן שהמערכת תפעל באופן קבוע בלילות ובתנאים המתאימים גם במהלך היום. עקב הטמעת מערכת האוורור הפסיבית, מערכת המיזוג האקטיבית צפויה לפעול רק ב-%40 מן השנה.  
מערכת המיזוג. פרק האנרגיה בתקן הוא חלק משמעותי ביותר המכיל 35 נקודות. מתוכו 19 נקודות מתייחסות ישירות לחיסכון באנרגיה. כדי שבניין חדש יקבל את מלוא הנקודות עליו להוכיח חיסכון צפוי של לפחות % 48 מהאנרגיה בהשוואה למבנה סטנדרטי. כדי להשיג חיסכון כה משמעותי באנרגיה לא מספיק להשתמש רק באסטרטגיות הרגילות, קרי מערכות סטנדרטיות יעילות במיוחד (More of the same) אלא יש לשנות את הגישה ולהשתמש בגישה קיצונית יותר.
לאחר בחינה של חלופות שונות בתחום זה בחרנו להשתמש במערכת טרמו–סולרית כדי ליצור בפרויקט את האנרגיה הדרושה למיזוג האוויר. המערכת תוכננה בידי מתכנן המיזוג יהושפט אהרוני, ממשרד "אסא אהרוני מהנדסים". המערכת מורכבת מ-450 מ"ר של שפורפרות ואקום שקופות ובתוכן צינורות עם תערובת מים וגליקול הממוקמות על החזית הדרומית של המבנה. קרינת השמש מחממת את הנוזל לטמפרטורה של כ-95 מעלות צלזיוס בלחץ של שלוש אטמוספרות. הנוזל החם נע בצנרות ומגיע אל יחידת קירור המים במחזור ספיגה חד-דרגתי הממוקמת על הגג. צ‘ילר הספיגה ממיר את המים החמים למים קרים ומזרים אותם אל היטאו"ת (יחידות טיפול באוויר) הממוקמות על הגג. המים הקרים והאוויר הקר מוזרמים אל שתי מערכות קצה: מערכת "קורות קורנות" (chilled beams) הממוקמת בתקרת המשרדים ובכיתות, מערכת צנרת פלסטית הממוקמת ברצפה למיזוג האטריום. 
כיוון שאנרגיית השמש אינה חופפת באופן מדויק את פעילות הצרכנים בבניין, עודפי המים הקרים מוזרמים אל מערכת המים הקרים המרכזית של הקמפוס, הפעילה 24 שעות ביממה. וכך, מערכת מיזוג האוויר מאפשרת ניצול מלא של אנרגיית השמש וסינרגיה עם קמפוס האוניברסיטה. 
מערכת המיזוג מגובה בשני אמצעים בלתי תלויים: צ‘ילר הספיגה מגובה במערכת של חימום המים בגז כשאנרגיית השמש אינה מספיקה. כלל המערכת מגובה בחיבור של מים קרים מבית המכונות בקמפוס. 
בעזרת מערכת מיזוג מתוחכמת זו ובעזרת מערכות אחרות אנו צופים, כי הבניין יחסוך כ-40% מתצרוכת האנרגיה בהשוואה לבניין הסטנדרטי.
תאורה טבעית. צרכן אנרגיה אחר ומשמעותי בבניין הוא מערכת התאורה. לצרכי השגת ניקוד ב-LEED וכדי להפחית את צריכת האנרגיה של הבניין הנובעת ממערכת התאורה, האדריכל ערן קפטן ביצע את האנליזה לתאורה הטבעית בבניין. היות שמדובר במבנה בעל חלונות גדולים בכל החזיתות, האנליזה הראתה כצפוי, כי לא צפויות להיות בעיות של מחסור באור טבעי. האנליזה הצביעה דווקא על בעיה הפוכה, שבחללים מסוימים צפויות להיות בעיות של סינוור ובוהק בשעות מסוימות. בעזרת האנליזה אפשר להתמודד עם בעיות אלו מראש.
יתרון נוסף של האנליזה הוא יכולתה לעקוב במדויק אחר התקדמות האור הטבעי ועקב כך לקבל החלטות על המיקום האופטימלי של גופי התאורה והשליטה בהם. הנושא היה רלוונטי בעיקר במשרדים הארוכים והצרים בחזית הצפונית של המבנה. 
מערכת החשמל. המהנדס הרצל תפילין ממשרד "סמו הנדסה" תכנן את מערכת החשמל והתאורה במבנה. בהקשר "הירוק" היו שני נושאים בהם תכנון החשמל השפיע באופן מהותי על ניקוד ה-LEED: חיסכון באנרגיה עקב הפחתת התאורה הממוצעת במשרדים ל-500 לוקס בהשקעה של 11 ואט למ"ר בלבד (בהשוואה לערכים כפולים המקובלים בבניינים האחרים בקמפוס), וזאת באמצעות שימוש בגופי תאורה יעילים T5 ותכנון תאורה מדויק לכל חלל במבנה. חיסכון זה באנרגיה משפיע ישירות על הקטנת צריכת האנרגיה במבנה ובאופן עקיף באמצעות חיסכון בדרישות ממערכת מיזוג האוויר.
הנושא השני שבו השפיע תכנון מערכת החשמל על ניקוד לפי LEED הוא באמצעות הטמעה של מערכת בקרת תאורה בכלל החללים. לאחר בדיקת החלופות הרלוונטיות נבחרה לשמש במבנה מערכת קוואנטום מתוצרת חברת LUTRON. מצד אחד, מערכת זו מזהה חוסר פעילות בחדרים ומכבה את התאורה באמצעות רגשי נוכחות, ומצד אחר, באמצעות גלאי תאורה טבעית היא עוקבת אחר התאורה הטבעית ומגיבה באמצעות עמעום או הגברה של מערכת התאורה בהתאם. מערכת זו צפויה לחסוך כ-60% מצריכת החשמל המיועדת לתאורה במבנה בהשוואה למבנה הסטנדרטי בקמפוס.
מערכת התברואה. מערכת התברואה במבנה תוכננה בידי המהנדס יוג‘ין קון ממשרד "נש מהנדסים". תכנון מערכת התברואה השפיע על הניקוד לפי תקן ה-LEED בכמה היבטים:
- חיסכון במים שפירים באמצעות התקנת חסכמים בכל הברזים והסוללות ומנגנוני הפעלה אלקטרונית. 
- שימוש "במים אפורים" להשקיית הגינות בפרויקט. היות שכמות "המים האפורים", שהבניין צפוי להפיק דומה לצריכה הדרושה למערכת ההשקיה, נדרשנו למצוא פיתרון לטיפול "במים אפורים" לצורך ההשקיה. הוחלט לשלב במבנה מערכת של אגנים ירוקים לטיפול "במים אפורים" משלוש סיבות: מערכת כזו מסוגלת לספק מים באיכות המספיקה לצרכי ההשקיה, היא אינה צורכת אנרגיה, מהווה פתרון אסטטי מרשים מאוד שישתלב בפיתוח הנוף סביב המבנה. את המערכת תכננה חברת "עופרה צמחי מים" בשיתוף ובתיאום משרד הבריאות. בהקשר זה, ברצוני להזכיר בעיקר את גברת ואלרי פוהורילס, מהנדסת המחוז לבריאות הסביבה, שאנו זוכים ממנה לשיתוף פעולה מקצועי.
פיתוח הנוף
את פיתוח הנוף בבניין תכננה האדריכלית רות מעוז ממשרד "ברוידא מעוז אדריכלות נוף". לאדריכליות הנוף בפרויקט הייתה אחריות רבה ותפקיד מפתח כחלק מצוות המתכננים. הנושאים שעליהן אדריכליות הנוף אחראיות הם רחבים ונוגעים בתחומים רבים ומגוונים: הגדרת שטחים מכסימליים פתוחים, 
שימור צמיחה טבעית ובתי גידול קיימים, טיפול בנגר עילי - תפיסה והחדרה לקרקע, טיפול בתופעת HEAT ISLAND EFFECT, שימוש בצמחייה חסכונית במים, שימוש במים אפורים מטופלים המגיעים מהמבנה, שימוש בחומרים ממוחזרים, שימוש בתאורה חסכונית שתחסוך בחשמל ולא תזהם את הסביבה וטיפול בגג המבנה באמצעות הפיכתו ל"גג ירוק". וכל זאת תוך יצירת גינון ופיתוח אסטטי המשתלב בכניסה מרכזית לאוניברסיטה (שער 14) ובציר "טיילת המדע".  
 
עלויות "בנייה ירוקה"
בספרות ישנם נתונים הנוגעים לעלויות פרויקטים "הירוקים" בדרגות שונות של הסמכה, אולם חסרים נתונים אודות עלותם של פרויקטים מסוג זה בארץ. להלן פירוט של עלויות הבנייה "הירוקה" בפרויקט בית-הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר.
עלויות תכנון 
א. יועץ "בנייה ירוקה". תכולת העבודה של יועץ "הבנייה הירוקה" היא לנתח את רמות ההסמכה האפשרויות ולעזור ליזם להגדיר את רמת ההסמכה הרצויה, רישום הפרויקט לצורך ההסמכה, הנחיית היועצים בהטמעת דרישות התקן "הירוק" בתכנון ובמסמכי המכרזים, הדרכת הקבלנים במהלך הבנייה, ניהול התקשרות מול הגוף המסמיך עד קבלת ההסמכה, ניהול הליך הערעורים. בחרנו להעסיק לצורך כך  יועץ מתוך צוות המתכננים וכך השגנו צוות מלוכד ויעיל. האפשרויות העדיפות הן האדריכל, יועץ המיזוג או מנהל הפרויקט - להם יש גם את ההשפעה על מספר הנקודות הרב ביותר לפי התקן. 
ב. הכנת מודלים ממוחשבים. בחרנו לבצע אנליזת CFD לצורך האוורור הפסיבי ותכנון מיזוג האוויר ואנליזת תאורה טבעית לצורך תכנון הפתחים במבנה בצורה אופטימאלית.
ג. מתכננים נוספים. בפרויקט נבחרו כמה מתכננים נוספים הקשורים ל"בנייה הירוקה" והצורך בהם נבע מתנאי האתר הספציפיים. כך נבחרו חברה לביצוע סקר קרקע ויועץ לתכנון "אגנים ירוקים".
ד. דו"חות הנדסיים. יש לקחת בחשבון כי תכולות העבודה של המתכננים בפרויקטים מסוג זה יהיו רחבות יותר מפרויקטים רגילים ויכללו בנוסף לעבודתם המקובלת גם כתיבת דו"חות הנדסיים תקופתיים באנגלית, הטמעת דרישות "תקן ירוק" במסמכי המכרז, אישור חומרים ומערכות על-פי דרישות "ירוקות", ניתוח מספר נקודות ה-LEED לכל תחום ועלותם, עריכת חישובים שונים והצהרות בנוגע לנקודות שנמצאות תחת אחריותו של כל יועץ. 
אני מעריך שסך העלות הנוספת לתכנון הפרויקט עקב דרישות הסמכה לפי LEED תהיה כ-200,000 ש"ח + מע"מ.
עלויות הבינוי
להלן פירוט הערכה של עלויות הבינוי הנוספות בתחומים השונים:
# מערכת מיזוג האוויר התייקרה בכ-1,000,000 ש"ח + מע"מ בהשוואה לבניין הסטנדרטי.
# מערכת החשמל התייקרה בכ-360,000 ש"ח + מע"מ בהשוואה לבניין הסטנדרטי.
# מערכת התברואה התייקרה בכ-150,000 ש"ח + מע"מ בהשוואה לבניין הסטנדרטי.
# תכנון הנוף התייקר בכ-500,000 ש"ח + מע"מ בהשוואה לבניין הסטנדרטי.
סך כל עלויות הבינוי הנוספות מוערכות בכ-2,010,000 ש"ח + מע"מ.
 
עלויות תחזוקה 
בבניין מתוכננות מערכות שיידרשו תחזוקה ברמה שונה מזו הנהוגה בבניינים האחרים בקמפוס. אב הבית במבנה זה ישלוט במערכת בקרת מבנה מתוחכמת מאוד ולכן הכשרתו ועלותו יהיו יקרים יותר מהמקובל בבניינים האחרים. המערכות המתוחכמות ויוצאות הדופן ידרשו תחזוקה יקרה יותר מהמערכות הרגילות, דבר שיתבטא בעלות הסכמי שירות המבנה.
התועלת מ"בנייה ירוקה"
 
תועלות ישירות
"בניין ירוק" מספק תועלות ישירות מנקודת מבטו של היזם. בראש ובראשונה הוא צורך פחות אנרגיה ממבנה רגיל. להערכת הצוות, כמות האנרגיה שבית-הספר יצרך ללימודי הסביבה ע"ש פורטר תהיה קטנה בכ-%40 בהשוואה לבניין סטנדרטי בקמפוס. צפוי חיסכון נוסף בכמות המים השפירים. להערכת הצוות, צריכת המים בבניין תהיה נמוכה בכ-20% בהשוואה לבניין סטנדרטי בקמפוס.
 
תועלות עקיפות
בניגוד למקובל, הערך המוסף שיש ל"בניין ירוק" מנקודת מבטו של היזם, הוא לא רק ערך שיווקי והוצאות מופחתות בתפעול. הערך הנוסף העיקרי ליזם הוא יצירת בניינים שמתפקדים בהם אנשים באופן יעיל וחיוני. יש כמה מחקרים שמראים שיפור ניכר בהישגיה של אוכלוסייה שתפקדה ב"בניינים בריאים" בהשוואה לאוכלוסייה דומה שתפקדה בבניינים סטנדרטיים. זוהי תובנה משמעותית ביותר מנקודת המבט של אוניברסיטת ת"א כמוסד ציבור. מחקר מפורסם בנושא פורסם בשנת 1999. המחקר בדק השפעה של אור טבעי על ביצועים של תלמידי בתי-ספר יסודיים במבחנים. נבדק המתאם בין כמות האור וסוג האור הטבעי לבין ביצוע התלמידים במבחנים הסטנדרטיים בבתי-ספר יסודיים. המחקר בחן תוצאות מבחנים של 21,000 תלמידים בשלוש מדינות בארה"ב (קליפורניה, ושינגטון וקולורדו) ותוצאותיו מצביעות בבירור, כי התלמידים שלמדו בכיתות עם יותר אור טבעי השיגו תוצאות טובות יותר באופן משמעותי מתלמידים שלמדו בכיתות סטנדרטיות. 
 
סיכום
במאמר זה נסקרו אספקטים כלכליים בפרויקט בית הספר ללימודי הסביבה ע"ש פורטר באוניברסיטת ת"א. פרויקט ייחודי זה, המהווה דוגמה לפרויקט "ירוק" פורץ דרך המוקם בימים אלו בישראל, הוקם בזכות תרומתה הנדיבה של דיים  שירלי פוטר ועתיד לשמש משכן לבית הספר ללימודי הסביבה באוניברסיטת ת"א.
בניגוד לפרויקטים רבים המוקמים בישראל והמשלבים אלמנטים "ירוקים", פרויקט בית הספר ללימודי הסביבה כולל תפיסה של "בנייה ירוקה" עם מחויבות מלאה: אחד היעדים המרכזיים של הפרויקט למן השלבים הראשונים שלו הוא לקבל הסמכה של התקן האמריקאי LEED לפי הציון הגבוה ביותר האפשרי - ציון פלטיניום, ולצורך כך הושקעו בו משאבים רבים. 
תחום "הבנייה הירוקה" צובר תאוצה בשנים האחרונות בישראל ומהווה מוקד לתשומת לב של ציבור המהנדסים ומנהלי הפרויקטים. אני מקווה, שלימוד מתוך "מקרי קיצון" מן הסוג של פרויקט פורטר יסייע להפיץ את הידע שנצבר בנושא זה בקרב הציבור המקצועי.










פי.סי.חץ